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Patrimonio in svendita: un’analisi sul campo
05-05-2005
A. Baldioli, wmf

Si é molto discusso sulla legittimità della vendita degli immobili dello Stato con posizioni contrastanti sull’iniziativa di tale mercato.
I temi a cui si é fatto riferimento hanno ritratto gli aspetti amministrativi legati alla sfera politico-economica e lelgislativa senza pero’ tenere in giusta considerazione lo studio, l’analisi e le potenzialità degli immobili stessi come documento iniziale.

Un gruppo di volontari si é impegnato a valutare alcuni immobili destinati alla vendita, sulla base degli elenchi-tabulati della Gazzetta Ufficiale. Questi ultimi sono disponibili sul sito www.patrimoniosos.it, a cui è doveroso un particolare ringraziamento per l’attività svolta e l’efficienza nell’ aggiornamento dati.

A partire dalle città di Milano, Firenze e Roma il lavoro si é limitato ad una semplice ricognizione e ripresa fotografica, sufficiente ad una rapida stima del valore storico-artistico, di quello d’uso insieme all’analisi dei caratteri tipologici e del contesto. La città di Bologna, ha visto invece impegnati gli studenti della facoltà di architettura con la compilazione di una scheda di valutazione appositamente predisposta.

I rapidi sopralluoghi, insieme alle schede degli studenti hanno fornito dati sorprendenti circa l’interesse di alcuni edifici non solo dal punto di vista artistico ma anche per scala e ubicazione.

La lettura del contesto, lo studio delle facciate e le considerazioni sull’utilizzo degli immobili hanno inoltre fornito numerosi spunti di riflessione e alcuni dati statistici.

L’effettiva dismissione degli edifici é stato il primo tema di verifica, in relazione alla sua importanza nel giustificare la vendita degli immobili.

Su 80 edifici presi in considerazione solo 4 risultano inutilizzati: una caserma nel pieno centro di Milano, un magazzino, un palazzo in Piazza del Carmine a Firenze e una caserma sul lungarno a meno di 1 chilometro da ponte vecchio (Marzo 2004).

Indagini più approfondite potrebbero tuttavia rivelare trasferimenti imminenti di pubblici esercizi ed amministrazioni statali tutt’ora operative negli immobili presi in considerazione.
In tema di accessibilità come rischio legato alla perdita degli immobili di dominio pubblico, risulta che il 60% circa degli edifici risulta già inaccessibile al pubblico trattandosi di immobili destinati a residenza privata (in affitto) quando non si tratta di caserme, già ‘invalicabili’ per statuto.

Trattandosi nella maggior parte dei casi di edifici in centri storici e con valori immobiliari presumibilmente elevatissimi per posizione e prestigio, sarebbe forse opportuno procedere alla verifica dei valori attribuiti insieme ad un’ indagine sui metodi ed i criteri adottati dagli addetti del demanio alle valutazioni. La verifica della corretta attribuzione dei valori consentirebbe nell’ipotesi più ottomistica di parlare di vendita invece che di svendita degli immobili come risulta manifesto nelle testate di numerosi articoli.
Un ruolo determinante nell’analisi di mercato spetterebbe a legali, economisti ed esperti immobiliari non solo in tale verifica ma anche nella rilettura dei contratti e degli accordi stipulati tra i rappresentati dei beni pubblici e gli occupanti. E’ del tutto probabile che numerosi contratti non siano stati aggiornati per anni a svantaggio dello Stato e a favore di privilegiati residenti, gerenti di attività commerciali o professionisti a capo di studi privati.

In tema di valore storico artistico, 4 edifici su 80 sono contraddistinti da un’insegna di riconoscimento ufficiale da parte delle amministazioni locali, presumibilmente su indicazione di parere accademico in campo storico-architettonico. Si tratta soprattutto di immobili milanesi ed in particolare di Palazzo Cusani (facciata del 1719), Palazzo Erba Odescalchi (XVI secolo, attribuito al Pellegrini), Casa Agostoni (1906 – arch. A. Menni) ed ex caserma dei Veliti (1807-1843).

A questi si aggiungono un paio di edifici fiorentini la cui ‘storicità’ è indicata da una targa lapidea posta all’ingresso. Un edificio in centro Bologna é caratterizzato da un portico tardo gotico sormontato da una struttura databile intorno al 900 e successiva sopraelevazione. Ancora a Milano, in Piazza San Sepolcro un bel portico in marmi policromi segna l’ingresso di una caserma nell’edificio storico affiancato da un intervento postumo. Meno rilevanti ma di notevole pregio per apparato decorativo o per vicende storiche legate all’edificio risultano il conservatorio G. Verdi di Milano ed altri edifici eclettici di fine ottocento. Si possono contare tra gli altri anche 4 edifici di epoca fascista di più o meno elevato interesse artistico.

Circa il 35% (25) degli edifici non presenta nessun pregio di tipo storico, artistico o tipologico. Si tratta infatti di edifici costruiti tra gli anni sessanta e novanta, adibiti principalmente ad uffici o residenza. Per circa 35 (15 (Ro) + 4 (Mi) + 13 (Fi) 3 (Bo)) immobili, con più alta percentuale in Roma, si tratta di edifici signorili presumibilmente di fine ottocento ed in 4-5 casi più particolari di edifici di epoca anteriore al 1850 con elementi decorativi più significativi. Tra i 30 edifici, insieme a quelli riconosciuti ufficialmente storici, almeno 8 (Brera, Conservatorio, Palestro, P.zza Carmine, P.zz Annunziata, P.zza di Spagna, Colosseo, Largo Arenula) godono di una posizione eccellente nel centro storico in relazione ad una piazza, un quartiere o un monumento importante e significativo. Per altri 5 immobili (3 caserme lungarno, una villa nei pressi del giardino di Boboli ed un’altro in Via Bologna) il valore immobiliare é sicuramente più elevato per il contesto panoramico-paesaggistico o la posizione di prestigio lungo il fiume.

Attribuendo ad ogni immobile un valore quantitativo relativo al prestigio per tipologia, caratteristiche architettoniche e potenziale valore immobiliare, la media indica valori medio-alti per i primi e decisamente più elevati per il secondo. In alcuni casi pregio architettonico e ubicazione coincidono: in tali circostanze é bene soffermare l’attenzione sul valore capitale attribuito e l’ipotesi che un tale immobile sia davvero a rischio di ‘svendita’. E’ doveroso riflettere per stabilire se a questo punto un ente locale, o un’istituzione pubblica possa investire nell’acquisto dell’immobile al fine di garantire la continuità dell’uso pubblico e la salvaguardia tout court. In alternativa, previ studi di fattibilità, potrebbe rivelarsi altrettanto mirabile un’iniziativa da parte dello stato in un investimento per il recupero e la rifunzionalizzazione di alcuni immobili con la garanzia di importanti introiti negli anni a venire.

Nell’ottica di un investimento immobiliare, una caserma nel centro storico di un capoluogo di provincia rappresenta un ottimo affare che per prassi rischia di stravolgere architettonicamente l’impianto dell’area e cancellare cosi il ricordo di un utilizzo storico dell’edificio. Un’ipotesi alternativa legittimata dalla coerenza dell’uso ed il rispetto di spazi e strutture potrebbe essere la trasformazione delle caserme in ginnasi, centri di formazione e palestre per rilanciare l’attività fisica, il benessere e la ricerca in un paese che si sta adagiando dal punto di vista tecnologico ed innovativo. Un adeguato studio di mercato e fattibilità potrebbe avvalorare un’ ipotesi cosi coraggiosa ed quasi utopica allo stesso tempo.


Per quanto riguarda l’occupazione degli immobili, sorge spontanea la domanda sul destino degli uffici che dovranno essere sgomberati, traslocati, oppure occupati ad un affitto determinato da nuovi possessori a spese dello Stato divenutone affittuario.
In casi singolari la destinazione degli immobili è di pubblica utilità come nel caso di residenze per invalidi civili o di organizzazioni Onlus, da cio’ che si riesce a stabilire dall’esterno degli edifici o dalle targhe apposte agli ingressi. Ne consegue dunque una riflessione etica sulle soluzioni alternative da adottare nel caso di vendita degli immobili.

In termini di gestione e valutazione del patrimonio immobiliare dello Stato, è opportuno citare il decreto per la verifica dell’interesse culturale degli immobili pubblici del febbraio 2004. L’operazione compliativa di una scheda appositamente concepita per il censimento è a carico degli enti specifici occupanti gli immobili o responsabili per la loro gestione. Le schede completate vengono in seguito trasferite alle soprintendenze alle quali spetta esprimere giudizio sull’ “interesse” degli edifici in questione.
Al di là delle critiche sul sul termine perentorio dei 120 giorni, oltre il quale la verifica di interesse si intende conclusa negativamente con silenzio assenso, é doveroso soffermarsi sul problema della standardizzazione dei dati raccolti dagli enti e di quelli espressi dalle soprintendenze. A cio’ si aggiunge il problema delle risorse delle soprintendenze tanto in campo informatico quanto in insufficienza del personale. Il nuovo codice dei beni culturali, tralaltro, non indica come una serie di nuovi interventi tecnici possano essere svolti e tantomeno quali risorse umane e finanziarie siano rese disponibili a tale scopo.

Qualche piccolo ragguaglio è necessario sulle schede di verifica che presentano alcune lacune per quanto riguarda lo stato di conservazione degli edifici e mancano di una sezione specifica sulle cubature, con rispettivi valori al presente e potenziali da Piano regolatore o Piano particolareggiato. Dati disomogenei, ritardi, carenza del personale e complicazioni di natura informatica, rischiano di rappresentare un pericolo ben più grave dello stesso silenzio assenso.

La raccolta di immagini fotografiche e la catalogazione speditiva sulle caratteristiche degli immobili in vendita in sole 4 città itliane, non permette certamente di trarre conclusioni assolute e tantomeno proporre strategie risolutive al problema. I dati raccolti, tuttavia, permettono di capire meglio alcune circostanze e le problematiche legate ai vari immobili. Si tratta di uno sguardo diverso e pragmatico per stimolare una riflessione tra le autorità competenti e per ‘soccorrere’ le soprintendenze, se una simile indagine fosse svolta a tutto campo (come da intento iniziale) con la collaborazione di alcune università ed il supporto di qualche storico dell’arte e architetto. In conclusione, ad eccezione di pochi singolari edifici, la vendita potrebbe rappresentare anche una soluzione percorribile e non cosi drammatica, come spesso si vuol far credere, fermo restando una corretta valutazione monetria dei beni ed una ragionevole selezione basata su di un accurato studio della potenzialità degli immobili.




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