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Obbligo di denuncia per chi affitta o vende
Jacopo Astarita
Messaggero Casa 12/6/2004

Nel mirino del "Codice Urbani" anche chi affitta un appartamento in uno stabile vincolato. In base a una norma che ha ribadito un principio introdotto agli inizi del secolo scorso, entro trenta giorni dalla stipula i proprietari sono tenuti a denunciare alla soprintendenza competente gli atti di compravendita o di donazione relativi a un bene culturale (ad esempio, un appartamento situato in immobile dichiarato di interesse storico-architettonico).
Ma a partire dal 1° maggio scorso, data di entrata in vigore del decreto legislativo 42/2004 "Codice Urbani" dei beni culturali e del paesaggio, ai proprietari è stato attribuito un ulteriore obbligo: ad essere denunciati dovranno essere anche gli atti che trasferiscono la detenzione come, ad esempio, i contratti di affitto.
«E' stato invece soppresso l'obbligo della denuncia che prima la legge 1089/39 e poi il decreto legislativo 490/99 "testo unico" in materia di beni culturali, oggi sostituito dal Codice Urbani, avevano assegnato ai detentori (in primo luogo gli inquilini)» spiega il consigliere di Stato Mario Luigi Torsello, capo dell'Ufficio legislativo del ministero dei Beni e delle attività culturali.
Gravi le conseguenze della mancata denuncia, punita con la reclusione fino a un anno e la multa da 1.549,50 a 77.469 euro. «Ma non è da prevedersi un'alluvione cartacea, visto che su 25 mila beni culturali esistenti in Italia, gli immobili non saranno più di 5 o 6 mila» aggiunge il vicecapo dell'Ufficio legislativo, Gino Famiglietti.
Contratti vecchi e nuovi — In caso di locazione di immobili, la denuncia va effettuata dai proprietari entro trenta giorni dalla stipula dei contratti successivi al 1° maggio 2004. Si fa riferimento alla data della stipula del contratto, e non a quella della decorrenza o della registrazione.
Restano dunque fuori della portata del Codice i contratti in corso, anche se Confedilizia, la maggiore associazione fra i proprietari, e l'Adsi (Associazione dimore storiche) che ad essa aderisce suggeriscono di denunciarli per cautela. «In quel caso, le soprintendenze risponderanno che non sono tenute a richiedere le denunce per i contratti in corso» osserva il dott. Famiglietti.
Le prime settimane dall'entrata in vigore del Codice, infatti, sono state accompagnate da un vivace dibattito, animato soprattutto da Confedilizia. Il punto della questione era, relativamente ai trasferimenti della detenzione, l'esistenza dell'obbligo della denuncia anche prima dell'entrata in vigore del Codice. «Con la Nota interpretativa 10204 del 28 maggio 2004 è stato fugato ogni dubbio — spiega il consigliere Torsello — Dal 1° maggio scorso i detentori (inquilini, comodatari, usufruttuari, eccetera) non sono più tenuti alla presentazione della denuncia, che da quella data spetta invece a chi trasferisce la detenzione, ossia al padrone di casa. Ovviamente, l'obbligo della denuncia vale solo per i contratti stipulati a partire dal 1° maggio 2004, visto che prima di quella data tale incombenza non riguardava chi cedeva la detenzione, ma i detentori». E siccome questi ultimi non sono più tenuti a comunicare nulla, sui contratti di locazione anteriori al 1 ° maggio per i quali non fosse stata presentata la denuncia è passato il "colpo di spugna".
Nel caso dei contratti di compravendita, invece, l'obbligo per il proprietario di denunciare il trasferimento entro trenta giorni dalla stipula era in vigore prima ancora del 1° maggio 2004. Ma visto che la legge penale prevede che in questi casi il reato si prescriva dopo cinque anni, su buona parte dell'arretrato è calata la pietra tombale.
Le ragioni della confusione sembrano risiedere in una svista contenuta nel decreto legislativo 490/99, che dopo aver attribuito al detentore (cioè all'inquilino) l'obbligo della denuncia, continuava a dettare disposizioni in materia facendo riferimento ai soli atti di compravendita o di donazione. Ma ormai è acqua passata, visto che il Testo unico del '99
è andato definitivamente in soffitta.
Andiamo dunque a dare un'occhiata alla disciplina della denuncia che, in caso di locazione o di comodato, potrà essere presentata avvalendosi del modello predisposto da Confedilizia che pubblichiamo a parte.
Chi deve fare la denuncia - La denuncia deve essere effettuata: a) dal venditore, in caso di alienazione a titolo oneroso (compravendita) o gratuito (donazione), oppure dal cedente la detenzione, in caso di trasferimento della detenzione (locazione, comodato, usufrutto, uso e abitazione). In ambedue le ipotesi, si tratta sempre del proprietario; b) dall'acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell'ambito di una vendita forzata o fallimentare, oppure a seguito di una sentenza che, in caso di contratto preliminare di compravendita non seguito da definitivo, produca gli effetti di quest'ultimo ai sensi dell1articolo 2932 del codice civile; c) dall'erede o dal legatario (ossia la persona che ha ricevuto un bene che gli è stato "legato" dal testatore), in caso di successione per causa di morte. Per l'erede, il termine decorre dall'accettazione dell'eredità o dalla presentazione della dichiarazione agli uffici tributari competenti. Per il legatario, il termine decorre dall'apertura della successione, a meno che non si sia rinunciato al leaato ai sensi della normativa prevista dal codice civile.
Destinatario della denuncia - La denuncia deve essere presentata al soprintendente del luogo dove si trova il bene. Nell'ipotesi di un immobile, il vincolo potrà essere storico-architettonico, oppure archeologico. Nel primo caso, la competenza spetta al soprintendente ai beni architettonici, nel secondo a quello ai beni archeologici.
L'obbligo della denuncia non riguarda i beni sottoposti a vincolo paesaggistico, assai più numerosi.
Forma della denuncia — La denuncia deve contenere: a) i dati identificativi e la sottoscrizione delle parti (o dei loro rappresentanti legali): venditore e acquirente in caso di compravendita, locatore e conduttore in caso di contratto di locazione, comodante e comodatario in caso di comodato, nudo proprietario e usufruttuario in caso di usufrutto; b) i dati identificativi dei beni; c) l'indicazione del luogo dove si trovano; d) l'indicazione della natura e delle condizioni dell'atto di trasferimento; e) l'indicazione del domicilio delle parti.
La denuncia priva delle indicazioni prescritte, oppure con indicazioni incomplete o imprecise si considera come non avvenuta.
La denuncia al soprintendente si aggiunge a ogni precedente obbligo relativo inerente i contratti di locazione. Ad esempio, quello previsto dall'art. 12 del decreto-legge 59/78, convertito dalla legge 191/78, e quello previsto dall'art. 7 del decreto legislativo 286/98 (testo unico in materia di immigrazione e sulla condizione dello straniero), che impongono la comunicazione entro 48 ore dalla consegna dell'immobile del contratto di affitto all'autorità di polizia, Con il risultato di gravare, in alcuni casi, il padrone di casa di tre adempimenti.
Vincolo integrale o parziale — Non sempre il vincolo architettonico imposto su di un edificio riguarda l'intero fabbricato. Vi sono ancora numerosi immobili gravati da vincoli limitati alle sole facciate e, in alcuni casi, anche ai cortili.
«Si tratta di un lascito di un'impostazione culturale ormai superata in Italia — spiega il dott. Famiglietti - Da quarant'anni gli edifici vengono vincolati nella loro integralità. In ogni modo, in caso di vincolo circoscritto a facciate, cortili, elementi decorativi, eccetera, l'obbligo della denuncia scatterà solamente nell'ipotesi in cui la compravendita o la locazione riguardassero l'intero stabile o più unità immobiliari simultaneamente. Se, invece, il contratto riguarderà una singola unità immobiliare, non ci sarà bisogno di dare notizia alla soprintendenza del trasferimento della proprietà o della detenzione».
Lo scopo della denuncia - Per la compravendita, il fine della norma è presto detto: dare la possibilità alla soprintendenza di esercitare entro sessanta giorni quel diritto di prelazione, che è una delle conseguenze dell'imposizione del vincolo.
Più sfuggenti le ragioni dell'obbligo nel caso della detenzione. Esso dovrebbe consentire una rapida identificazione del detentore, soprattutto quando gli si dovesse imporre l'esecuzione di interventi conservativi. Senza però tenere conto che il trasferimento della detenzione di un'opera d'arte (un dipinto, una scultura, eccetera), di un reperto archeologico o di un bene archivistico o librario è cosa ben diversa dall'affitto di un immobile. La cui mancata denuncia, poi, non può certo essere sanzionata nello stesso modo di un Caravaggio o di un Mantegna dati in prestito a chissà chi all'insaputa della soprintendenza.



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