Immobili, si parte da 50 miliardi.

ROMA
Lo strumento principe per abbattere il debito pubblico facendo leva su quei 50 miliardi di euro di patrimonio immobiliare dello Stato disponibile e gestito dall'Agenzia del Demanio (esclusi gli immobili residenziali di enti territoriali e previdenziali, gran parte dei beni della Difesa ma inclusi i 13.000 edifìci e terreni in uso governativo) è meno ovvio di quanto possa sembrare: non è la vendita diretta sul mercato ma il trasferimento a una o più Siiq (società di investimento immobiliare quotate) di proprietà pubblica date in concessione o in locazione per poi "cartolarizzare" questi crediti e collocare le Siiq a un azionariato diffuso. Un mix tra valorizzazioni e operazioni finanziarie che, senza vendere patrimonio, può generare cassa per svariati miliardi di euro. Se non di più.
A lanciare l'idea di Siiq e società-veicolo per anticipare flussi di cassa a riduzione del debito pubblico ed evitare «di intaccare il valore del patrimonio immobiliare dello Stato e vendere prima di aver valorizzato i beni», è il direttore generale dell'Agenzia del Demanio, Elisabetta Spitz, che gestisce a tempo pieno il patrimonio immobiliare dello Stato e che sta testando le potenzialità delle nuove concessioni a 50 anni.
«Gli immobili dello Stato vendibili all'istante in lotti importanti scarseggiano e il rischio di vendere male è molto concreto in condizioni di mercato difficili come quelle attuali», afferma il dg del Demanio. Grossi incassi per svariati miliardi di euro a riduzione del debito si possono ottenere anche senza dismettere: «Creare una o più Siiq, le società di investimento immobiliare quotate introdotte di recente nel nostro ordinamento, utilizzando gli immobili dello Stato messi a reddito. Vendere le azioni Siiq a un azionariato diffuso garantendo il rendimento con i canoni di locazione e i contratti di concessione a 50 anni riscossi dallo Stato».
Questa pseudo cartolarizza-zione di crediti può decollare subito sui 2.643 contratti di locazione e atti di concessione che attualmente generano un flusso di cassa per lo Stato di 250 milioni di euro l'anno su un arco temporale fino a 20 anni. Potenzialmente, quando le concessioni a 50 anni saranno entrate a regime per valorizzare anche 200-400 immobili della Difesa non più strumentali a fini militari, questo portafoglio di crediti avrà un flusso di cassa superiore a 1 miliardo di euro l'anno.
Un'operazione finanziaria così strutturata ha un doppio beneficio: genera un'entrata per ridurre il debito pubblico ma non impoverisce lo Stato con la vendita del patrimonio, al contrario lo rende più ricco perché la concessione valorizzagli immobili attraendo gli investimenti dei privati. Ne è convinta Elisabetta Spitz, forte della sua esperienza sul campo, dei risultati del censimento sul patrimonio dello Stato e di una presa diretta delle complessità del territorio.
Sono i numeri a ridimensionare la portata delle vendite, almeno per quanto riguarda il patrimonio dello Stato esclusi gli enti territoriali. Come ricorda il dg del Demanio, dei 1.800 miliardi di patrimonio dello Stato contro i 1.500 miliardi di debito pubblico, gli immobili dello Stato centrale disponibili hanno un valore di mercato stimabile attorno ai 50 miliardi di euro: 48 miliardi gli 13.000 edifici e terreni in uso governativo e 2 miliardi i beni messi a reddito. «Lo Stato ha già venduto tanto, ha già dimesso i beni più facilmente cedibili - asserisce il numero uno dell'Agenzia del Demanio che nel 2007 ha venduto immobili per 106,3 milioni di euro -. Quel che resta adesso è un enorme patrimonio di 13.000 beni in uso governativo sul quale c'è ancora tanto lavoro da fare: abbattere ulteriormente i costi e le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie che già quest'anno faranno risparmiare 1,5 miliardi di euro, razionalizzare gli spazi e liberare immobili fino a 8 miliardi di euro su 48, delocalizzare gli uffici pubblici».
Per Elisabetta Spitz, la vera chiave di volta tuttavia resta la valorizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato attraverso il nuovo strumento della concessione a 50 anni che utilizza gli investimenti dei privati per ristrutturare immobili e aumentarne il valore. «Lo Stato non deve preoccuparsi solo di fare cassa ma di dare opportunità - sottolinea il dg - con le concessioni a 50 anni cerchiamo investitori seri per rendere il bene produttivo. È uno strumento che offre opportunità ai giovani imprenditori perché evita l'acquisto che impegnare grandi capitali. E crea occupazione, aiuta la crescita e l'economia del Paese».
Vale per tutti l'esempio di Villa Tolomei, la prima concessione a 50 anni in dirittura d'arrivo: questo complesso di grande valore storico artistico dopo la ristrutturazione diventerà un albergo a quattro stelle lusso con 40 camere, un ristorante, un centro benessere. Di casi come villa Tolomei l'Agenzia del Demanio dal maggio 2007 a oggi ne ha messi in cantiere 167: si tratta di alcuni edifici dello Stato ma anche di 101 beni del demanio militare sui 400 ceduti finora dalla Difesa all'Agenzia del Demanio. Se lo Stato ha necessità di far cassa, e alla svelta, per abbattere il debito pubblico con grandi importi, Elisabetta Spitz consiglia lo strumento delle Siiq e delle pseudo-cartolarizzazioni dei crediti delle locazioni e concessioni: «Questa operazione finanziaria concentrata sui crediti e non sulle vendite consente allo Stato di distribuire ai cittadini, a un azionariato diffuso, la ricchezza generata dalla valorizzazione».