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Sconti sugli immobili. Il fisco vuol far cassa
di Norberto Villa
ItaliaOggi Sette, 19/12/2005

Tassazione a forfait con equiparazione alle plusvalenze di natura finanziaria.


Tassa a forfait per la vendita nei cinque anni degli immobili. Le plusvalenza sconteranno una tassazione pari al 12,5%, misura gi applicate alle plusvalenze di natura finanziaria. Chi accetta il nuovo meccanismo pu ottenere uno sconto sull'imposta di registro che sar dovuta non sul corrispettivo ma sul valore catastale dell'immobile. E per chi non si adegua si stringono le maglie dell'accertamento.
Questo il contenuto dei commi da 503 a 506 del maxi-emendamento della legge finanziaria che ancora una volta ridisegna un punto importante della tassazione immobiliare.


Le regole


I provvedimenti sostanziali sono due.

Il primo prevede che in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non pi di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 12,50%.

Trattasi pertanto di una tassazione forfettaria a richiesta' del venditore che in questo modo dovrebbe poter evitare di assoggettare ad imposte le plusvalenze nei modi ordinari come appunto previsto oggi dal Tuir. Ricordiamo infatti che a oggi la vendita infraquinquiennale degli immobili detenuti da persone fisiche (se non adibiti a prima casa) scontano imposte nei modi ordinari. Tale fatto ha nella pratica portato a individuare differenti marchingegni per eludere-evadere tale disposizioni tanto che il gettito derivante all'erario sempre stato molto limitato.

Nel caso in cui sia avanzata la richiesta della tassazione sostitutiva il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta e comunica altres all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni.

Fino a qui si pu ritenere che la norma conceda un abbassamento della tassazione ma anche il legislatore conscio che, se non spronata, anche tale forma di tassazione rischia di cadere nel vuoto. Ricordiamo infatti che la pratica di dichiarare in atto un valore della compravendita inferiore a quello reale nelle transazioni tra privati pu portare a un duplice vantaggio suddiviso tra le due parti dell'operazione. Dichiarando un valore inferiore da una parte il venditore evita la tassazione della plusvalenza mentre l'acquirente vede diminuire il carico fiscale dell'imposizione indiretta a cui sono sottoposti tali atti (in primis: imposta di registro).

Per contrastare tale fenomeno il comma 505 propone una seconda soluzione. Lo stesso stabilisce che in deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attivit commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali costituita dal valore catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. E inoltre in tal caso gli onorari notarili sono ridotti del 20%.

Inoltre, sempre per scoraggiare tentativi di evitare le regole, il comma 503 indica in modo chiaro a agenzia delle entrate e guardia di finanza di dedicare una quota significativa degli organici al contrasto di tale forma di evasione.


Il coordinamento


La nuova disposizione se non letta come una regola che cerca di tappare una falla dell'ordinamento e nel contempo un modo per far aumentare le entrate dell'erario pu anche essere vista come avente una seconda finalit. Infatti in questo modo si uniforma la tassazione delle plusvalenze immobiliari a quella prevista per quelle di tipo finanziario (prodotte da persone fisiche) stabilendo il livello di tassazione al 12,5%.

Vi da sottolineare come la norma sia riferita ad entrambi le fattispecie oggi ricordate dall'art. 67 del Tuir, ovvero sia alla vendita di immobili entro il quinquennio dall'anno di acquisizione che alla vendita di terreni edificabili. In effetti soprattutto con riguardo alla seconda ipotesi una differente regolamentazione rispetto all'attuale era un'esigenza sentita. Se infatti la tassazione delle plusvalenze sulle vendite di immobili intervenute prima del decorso dei cinque anni dall'acquisto poteva far presumere un intento speculativo dell'operazione, differente risultava il caso dei terreni edificabili.

Le plusvalenze tassabili qui emergevano in ogni caso indipendentemente dal tempo trascorso dall'acquisto alla vendita e quindi colpivano anche operazioni che per la loro tempistica facevano pensare a tutto meno al fatto che fossero giustificate da intenti speculativi. Tanto vero che la rivalutazione del valore dei terreni (regola che riconoscendo fiscalmente un maggior valore di acquisto permette di abbattere le plusvalenze) sembrava ormai diventata una norma a regime considerato il numero di proroghe e riapertura a cui stata sottoposta.

Proprio su questo punto necessaria un'osservazione. Il decreto legge 203 contiene una nuova previsione per la rivalutazione del valore dei terreni a fronte del pagamento di un'imposta sostituiva del 4%. chiaro che oggi essendosi prevista una tassazione a forfait della plusvalenza la convenienza di tale provvedimento deve essere rivista e non detto che in alcuni non possa perdere di interesse come mostrato in tabella.




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