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Il sogno immobiliare non finito
Evelina Marchesini
17-12-2005 IL SOLE 24 ORE



Circa 600 operatori del settore si sono incontrati alla due giorni di lavori organizzata dal Sole-24 Ore a Piazza Affari

Il rallentamento del residenziale fisiologico e non penalizza gli investimenti degli istituzionali


Case, case, case. Un po' a sorpresa, stato il settore residenziale il leit motiv della maratona di due giorni che si svolta a Piazza Affari a Milano in occasione dell'Annual Real Estate Summit del Sole-24 Ore. Le societ immobiliari quotate in Borsa, i grandi investitori internazionali e i nostrani fondi immobiliari si sono infatti trovati d'accordo nell'individuare nel residenziale il futuro possibile filone di sviluppo del real estate made in Italy.
Finora ampiamente "snobbato" dagli addetti ai lavori - che si sono tenuti alla larga da un comparto definito immaturo dal punto di vista del contesto legislativo e insoddisfacente in termini di trasparenza e rendimenti - il mercato della casa inizia invece a conquistare le simpatie degli operatori. Di strada da fare ce n' ancora molta e prima di passare dalle parole ai fatti occorrono modifiche normative che consentano agli investitori di trarre rendimenti del 4-5% da un comparto che, invece, attualmente non ne garantisce nemmeno la met (il nodo dell'Iva per gli investitori istituzionali in pole position); tuttavia, quasi esaurito lo spazio di manovra sul fronte degli immobili a uso uffici, potrebbero in futuro essere le case a tenere banco, come gi sta accadendo all'estero.
D'altra parte i numeri parlano chiaro. Il residenziale pesa per circa l'80% sul totale del mercato immobiliare italiano ed escluderlo a priori significherebbe, per gli operatori del settore, auto-isolarsi da una gran fetta di business (si vedano anche gli interventi pubblicati in queste pagine). La focalizzazione sul residenziale poi particolarmente importante alla luce dei forti rincari registrati negli ultimi sette anni, che hanno reso quantomai difficile l'accesso alla casa per un vasto numero di famiglie. Il problema abitativo nei suoi risvolti sociali non pu pi essere ignorato dagli immobiliaristi italiani e, con le opportune misure, si potrebbe trasformare una criticit in un'opportunit di business e investimento. Non solo i capitani delle societ quotate - riuniti in dibattito nella tavola rotonda della prima giornata - ma anche i gestori dei fondi immobiliari si sono detti molto interessati a studiare forme di investimento ad hoc nel comparto residenziale.
L'altro grande tema emerso poi quello degli immobili pubblici: un grande bacino da cui attingere, a condizione che si risolvano non secondari problemi di trasparenza e competitivit. Secondo Massimo Ponzellini , a.d. di Patrimonio dello Stato Spa , ci sarebbero ancora 20 miliardi di euro di immobili pubblici da immettere sul mercato, considerando solo i 30 miliardi che fanno capo allo Stato (sono esclusi i beni culturali). Molto pi consistente, poi, il patrimonio di propriet degli enti locali: circa 120 miliardi, di cui 93 dei Comuni, finora gestiti a rendimenti irrisori se non negativi. Insomma, un altro grande paniere su cui i protagonisti del real estate - anche gli stranieri - hanno davvero puntato gli occhi.
Tra gli altri temi di approfondimento e di sviluppo futuro ci sono poi quelli delle cartolarizzazioni immobiliari, dei non performing loans e dell'introduzione anche in Italia dei covered bond immobiliari, che aprirebbero la strada a un importante mercato. Un intero pomeriggio poi stato dedicato all'approfondimento delle riqualificazioni urbane e degli sviluppi immobiliari che stanno finalmente rimettendo in moto l'Italia, non senza - per - il residuo di alcune criticit che ancora rallentano le tempistiche e limano i rendimenti.






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