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SICILIA. Il grande affare del risanamento. In vendita gli ultimi 15 edifici, sfida tra architetti e immobiliari
Enrico Bellavia
DOMENICA 4 DICEMBRE 2005 LA REPUBBLICA \



LA CACCIA ai palazzi è un mestiere che richiede pazienza, ma regala profitti. Alti e a margini ridotti di rischio. Nella città che si risana, ruota intorno a pochi studi il business dei grandi palazzi. Giovanni Frazzitta, cuore a sinistra e un buon numero di progetti già in corso, tra cui Palazzo Naselli Flores, in via Garibaldi, o Palazzo Castrofilippo, comprato alla liquidazione da Sicilcassa per 750 milioni di euro, giura che la caccia si chiuderà presto. Sul mercato, assicura, non restano che una quindicina di palazzi. Pochi, ma terribilmente complicato rimetterli in sesto. Come spine nel fianco ci sono stecche di palazzine, di tu-guri e rovine a complicare tutto.
A vederli dall'alto di una carta aerofotogrammetrica, sono disseminati in un rettangolo non troppo vasto nell'area in cui via Roma incrocia il Cassare Sui quindici palazzi, la grossa fetta del risana- i mento, gli architetti e le immobiliari si sfidano a colpi di ricerche e offerte. E poi ci sono gli albergatori, almeno nove i progetti in corso, incrociando opportunità offerte da leggi e sostegni. Uno di questi è in piazza Bologni. Qui c'è il plurivincolato Palazzo Alliata di Villafranca, splendido museo di se stesso. Un testamento di una delle proprietàrie, Rosaria Correale, cognata del principe Francesco Alliata, e il palazzo, nel 1988, finì diviso tra la famiglia e il seminario arcivescovile. Adesso potrebbe diventare un hotel. Uno di quelli che l'amministrazione comunale ha autorizzato con varianti al Ppe sulla destinazione d'uso. La pratica in commissione Urbanistica è stata seguita dallo studio legale di Massimo Cocilovo su delega di monsignor Raffaele Mangano. Dopo un tira e molla, con un intervento del presidente della commissione, Meo Ferrante, l'hotel e il progetto dell'ingegnere Vicio Nicoletti hanno avuto il via libera, ma il piano nobile resta vincolato a un uso culturale e museale.
Nel lotto dei nuovi alberghi spicca l'ex Cassa di risparmio di piazza Borsa, opera del Basile che aveva perfino fatto riempire una cripta scoperta durante il restauro diretto da Fausto Provenzano. Poi ci sono anche i due previsti dall'Immobiliare Piraino a Palazzo Piraino e a Palazzo Butera (omonimo della storica residenza settecentesca, che è attigua), in via Butera, quello dell'Immobiliare Mediterranea a Palazzo De Francisci e quello presentato dall'Italia Immobiliare per il palazzo dell'ex Satris, tra via Bottai e via del Parlamento. E c'è un Prusst per un grande edificio in piazza Tredici vittime.
Ma a hotel è destinato anche il pluridepredato Palazzo Di Napoli-Costantino, un pezzo dei Quattro Canti. Hotel d'arte, secondo le intenzioni del suo nuovo proprietario, Roberto Bilotti Ruggì d'Ara
gona, che aprirà l'albergo, un cinque stelle, in società con il gruppo Framon dei messinesi Franza. Bilotti, esperto d'arte, accreditato nei salotti buoni grazie a una generosa donazione di De Chirico al Comune di Roma, è venuto a comprare parecchie cose a Palermo. Suoi alcuni edifici in vicolo della Rosa Bianca, in via dei Coltellieri, in via Noviziato e in via Garibaldi, per i quali il suo nome ricorre otto
volte nell'elenco dei destinatari dei contributi per il terremoto del 2002, con richieste per due milioni di euro su un totale di 15 milioni e mezzo.
Tutt'intorno al grande business cresce invece un'edilizia di recupero più modesta, artigiani improvvisatisi immobiliaristi, piccole imprese a conduzione familiare. Che hanno fatto molto tra il Capo e il Monte di Pietà. È il mercato dei catoi che vive di lampi e si spegne, che segue la china di tracolli dietro l'angolo, che poggia su gambe fragili e non conosce capitali sostanziosi, ma che ha regalato già molti scampoli vivibili, in attesa però che il pubblico ci metta del proprio incentivando la crescita di un commercio dedicato ai nuovi residenti.
Altra cosa l'affare. Il palazzo. Si comincia con l'individuarlo. Poi ci si mette alla caccia dei proprietari. Lavoro anche di mesi per rintracciarli. In teoria stanno scritti tutti lì, sulle mappe del catasto. Ma trovarli è un lavoro complicato. Si procede con le offerte e si compra. Quindi si parte con il cantiere. Adesso si accede anche ai contributi del quinto bando e del sesto di prossima quanto indefinita pubblicazione. Prima si partiva senza. A finanziare l'operazione sono banche, soci di capitali o semplici proprietari. Mai cooperative. La voce sovvenzioni, per questo genere di sodalizi, registra uno zero assoluto. Nessuno che si sia messo insieme per provare a restaurare in forma associata un palazzo. Niente di niente. Questo è terreno per le immobiliari.
Uno che se ne intende spiega anche come funziona il business: attualmente si compra non meno di 400 euro a metro quadro. Poi c'è da restaurare. Molti lavorano così: mettono insieme una batteria di investitori e procedono agli acquisti, radunando anche sessanta proprietari diversi, volando fino a New York per firmare un atto. Poi rivendono sulla carta quando ancora l'edificio è un rudere sommando alla quota capitale da 700 a 1.000 euro a metro quadro di ristrutturazione. Ritoccando si arriva a vendere tra 2.500 e 3.500 euro a metro quadro in condizioni normali, fino a un massimo di 5 mila per le zone intorno a piazza Borsa e a piazza Marina. Ed ecco che con l'acquirente dietro la porta, prima ancora di dare il via al cantiere il gioco haprodotto il raddoppio del capitale.
Certo, il mercato ha le sue regole e le sue opzioni. Non vanno, ad esempio, le grandi metrature. Un concetto che l'architetto Fausto Provenzano ribadisce così: «Più i palazzi sono grandi e belli, meno sono ricercati». Questione di vincoli e di angusti spazi di manovra. «Ma anche di richieste di mercato. Il nuovo residente del centro storico— spiega—ha un profilo preciso e chiede bilocali e trilocali: i 350 metri quadri sono fuori mercato».
Anche per questo ci sono palazzi che stentano a trovare acquirenti. Ma Provenzano conferma che alla fine non c'è poi molto altro da acquistare. Nonostante quei 282 edifici degradati per i quali il Comune ha già fatto partire le diffide ai proprietari: o compriamo o espropriamo. Facile a dirsi, difficile a farsi. Questione di quattrini e di ricorsi. Un pantano che l'amministrazione ha già sperimentato.



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