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IMMOBILI PUBBLICI: Adesso l'obiettivo è la messa a reddito
Isabella Bufacchi
24-11-2005 IL SOLE 24 ORE


Ora il controllo su locazioni e concessioni e sui costi di manutenzione Si punta ad aumentare il valore totale


ROMA - Razionalizzare, valorizzare, monetizzare, alienare. Mettere a reddito, contenere i costi di manutenzione e ristrutturazione, modificare le destinazioni d'uso, i vincoli. Sdemanializzare. Dare in locazione a privati, vendere o affittare concessioni, stipulare contratti di tipo lease-back oppure traslocare per evitare di pagare canoni ai privati.

Cedere in uso gratuito perpetuo per nuovi centri anziani o policulturali, scuole o università, ospedali o parchi. Dialogare in maniera più proficua con gli enti locali. Prepararsi al meglio per affrontare le calamità naturali come le alluvioni e i rischi sismici. Ecco cosa deve e cosa può fare, sia pur a grandi linee e sulla carta, lo Stato quando indossa i panni del proprietario di patrimoni immobiliari.

Nella realtà, la gestione dell'attivo del conto patrimoniale delle amministrazioni centrali è passata finora in secondo piano, surclassata dai problemi più pressanti della gestione del passivo, di uno dei più elevati debiti pubblici al mondo. Ebbene, è proprio con la finalità di trasformare lo Stato in un bravo gestore di patrimoni che l'Agenzia del Demanio ha realizzato il primo vero censimento puntuale di tutti i beni edificati e non edificati del patrimonio dello Stato, disponibili, a uso governativo e storico-artistici (con età superiore ai 50 anni). Porti, foreste e aeroporti esclusi. Un'operazione monumentale - oltre 25mila beni censiti - che ha richiesto tre anni di lavoro e 1.400 tecnici sul campo.
Questa iniziativa farà venir meno l'alibi di uno Stato che non è in grado di gestire in maniera efficiente il suo patrimonio immobiliare in mancanza di dati precisi sul patrimionio stesso. Il censimento dell'Agenzia del Demanio rimuove qualsiasi dubbio sul cosa lo Stato effettivamente possieda: i beni sono ora numerati, catalogati in 17mila schede che ne indicano dimensioni, tipologia, locazione e georeferenza, stato di conservazione, destinazione d'uso (governativa, urbanistica, storico-artistica).
La mappatura prodotta dal Demanio, relativa alle sole amministrazioni centrali (escluse le amministrazioni locali e dunque anche l'edilizia residenziale pubblica), rappresenta dunque il primo grande passo in avanti per consentire allo Stato di procedere nella direzione di un processo virtuoso di valorizzazione, razionalizzazione e alienazione del patrimonio immobiliare. Anche se di strada ne resta ancora molta da fare, per lo meno adesso il sentiero è tracciato e va nella giusta direzione, a favore di uno Stato altamente indebitato costretto a evitare sprechi e costi inutili. Svendere concessioni, accollarsi il pagamento di affitti ai privati in luogo dell'utilizzo di immobili pubblici, strapagare i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, non valorizzare il patrimonio storico-artistico, possedere immobili che non servono: sono tutti lussi che lo Stato non può più permettersi. Il censimento è destinato a trasformarsi in uno strumento di lavoro in tal senso.
La lista dei beni, disponibili e non, è solo un punto di partenza. L'Agenzia del Demanio si sta già attrezzando per il reperimento di altri dati sul patrimonio dello Stato: costi e spese, rendite attuali e potenziali, alienabilità, valori di mercato ipotizzabili. Il censimento consente infatti di affinare il tiro sul valore di mercato del patrimonio immobiliare delle amministrazioni centrali: soprattutto in vista dei progetti ambiziosi di riduzione del debito pubblico allo studio al ministero dell'Economia.
Al momento, sui valori di mercato agli atti c'è ben poco. Gli immobili disponibili e indisponibili dello Stato al 31 dicembre 2004 avevano un valore catastale poco superiore ai 23 miliardi di euro. Nel Conto patrimoniale dello Stato 2004, la voce immobili e terreni ammonta a poco più di 50 miliardi: applicando un coefficiente di rivalutazione attorno al 2,7% e un criterio "top-down" (dall'alto in basso). Ora non resta che attendere un nuovo valore di mercato "bottom-up", proprio in virtù del censimento che quantifica e qualifica il patrimonio dello Stato.
ISABELLA BUFACCHI




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