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PATRIMONIO ITALIA Il mercato vuole edifici pubblici
Evelina Marchesini
Il Sole 24Ore, 24/11/2005

24-11-2005 IL SOLE 24 ORE

- INVESTIMENTI E FINANZA - Il Real Estate Summit del Sole-24 Ore: il rialzo dei tassi non frena l'attivit

La domanda resta alta anche sul settore residenziale - Ponzellini (Patrimonio Spa): disperante la gestione statale, rendimenti irrisori


MILANO - Uffici? Logistica? Centri commerciali? Niente di tutto questo. Pur rappresentando settori di grande interesse, il futuro del l'industria immobiliare si giocher su due grandi, quanto controversi, temi: il residenziale e gli immobili pubblici.

I principali operatori del real estate si sono trovati concordi ieri - in occasione dell'Italian Real Estate Summit del Sole-24 Ore, che si svolto in Borsa a Milano e che continuer oggi con focus sui fondi immobiliari e sulle riqualificazioni urbane - nel disegnare un quadro completamente mutato del mercato, che s alle prese con un rallentamento della corsa dei prezzi delle case, prospettive al rialzo dei tassi d'interesse e un quadro macroeconomico penalizzante, ma che ha davanti a s ancora molta strada da percorrere.

La sfida, per, si presenta tutt'altro che semplice: il residenziale deve affrontare la vasta tematica delle problematiche sociali e delle politiche abitative, mentre il pubblico tuttora ingessato in un meandro di iter burocratici e interessi particolari che lo tengono ancorato a una situazione di immobilismo giurassico. Eppure proprio dallo stesso settore immobiliare che possono giungere, oggi, importanti stimoli per l'intera economia nazionale.

L'industria del real estate, come ha sottolineato Gualtiero Tamburini, vicepresidente di Nomisma e presidente di Assoimmobiliare, vanta una dimensione complessiva che trova scarso riscontro nel ruolo politico e sociale che le si finora riconosciuto: Stiamo parlando di un totale di 140 miliardi di euro di valore complessivo delle transazioni e di circa 100 miliardi di euro di investimenti - ha sottolineato - a cui vanno associati 330mila addetti nel solo real estate.

Il residenziale rappresenta l'80% del mercato immobiliare italiano e gli investitori istituzionali ne sono completamente assenti - ha spiegato Carlo Puri Negri, ad di Pirelli Real Estate -. Se le condizioni cambiassero, si spalancherebbe un mondo nuovo.

E si potrebbe contribuire a risolvere il nodo dei disagi abitativi delle famiglie, tema per il quale si sta facendo ancora troppo poco. Quello della mancanza di case in affitto un tema fondamentale che va risolto - ha aggiunto Puri Negri -. Il mercato della locazione rimane ancora poco trasparente, contribuendo cos al rallentamento dello sviluppo economico, a causa di una scarsa mobilit per esigenze di lavoro. Soprattutto per le fasce di reddito pi basse, ma anche per gli studenti, il problema della ricerca di una casa in affitto a prezzi ragionevoli ormai una vera e propria emergenza.

E secondo i relatori del Summit - tra cui Matteo Cabassi dell'omonimo gruppo, Luca Castelli di Aedes, Elio Gabetti, Giulio Rasetta di Risanamento, Manfredi Catella di Hines e Gianni Verga del Comune di Milano - una delle strade percorribili promuovere l'investimento del pubblico risparmio e degli istituzionali attraverso i fondi immobiliari, il che porterebbe a una maggiore regolamentazione ed efficienza del mercato.

Ancora pi problematica, seppure potenzialmente pi promettente, la questione del patrimonio degli immobili pubblici, sulla quale Massimo Ponzellini, AD di Patrimonio dello Stato, ha tracciato un quadro sconfortante.

Di fronte all'incapacit dello Stato nel gestire i propri immobili abbiamo ormai passato la fase della disperazione e anche quella della rassegnazione, ha detto Ponzellini, spiegando che i beni del patrimonio pubblico hanno un costo di gestione e un costo opportunit che supera ogni pi cupa previsione - ha detto -. Nel mondo reale quando l'impresa distrugge valore questa va chiusa o dismessa, ma nel mondo del pubblico non accade nulla di tutto ci.

Ponzellini ha anche spiegato che ci sarebbero ancora 20 miliardi di euro di immobili pubblici da immettere sul mercato, considerando solo i 30 miliardi che fanno capo allo Stato (sono esclusi i beni culturali).

Molto pi consistente, poi, il patrimonio di propriet degli enti locali: circa 120 miliardi, di cui 93 dei Comuni, finora gestiti a rendimenti irrisori se non negativi.

Ma non tutto. Lanciando una provocazione, Ponzellini ha fatto qualche esempio della scarsa redditivit delle concessioni pubbliche: Per tutta la rete autostradale - ha detto - lo Stato riceve il corrispettivo, in canone annuo, di due giorni di tariffe degli utenti. Per tutte le spiagge, non si raggiungono i 140 milioni di euro. E per i beni storico artistici, tra cui i musei, riscuotiamo 10 milioni di euro l'anno: anche solo facendo girare dieci quadri all'anno nei musei internazionali prenderemmo di pi.




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