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Immobile. Il vincolo porta in dote gli sconti del Fisco
Silvio Rezzonico, Giovanni Tucci
Il Sole 24 Ore, 7 novembre 2005

Immobili. Le agevolazioni spettano solo con il riconoscimento del pregio storico-artistico - Nessun beneficio negli altri casi

II professionista deve acquisire consapevolezza della sua esistenza ma la tutela scattata prima del 1939 può essere sconosciuta

Ancora lontano il censimento completo del patrimonio italiano

Sotto osservazione
Ecco le categorie di immobili privati che possono avere un vincolo di tipo storico-artistico
1 Immobili che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico particolarmente importante che non siano opera di autore vivente o la cui esecuzione risalga a oltre 50 anni.
2 Ville, parchi e giardini che abbiano interesse artistico o storico.
3 Siti minerali di interesse storico o etnoantropologico.
4 Rustici che siano testimonianze notevoli dell'economia rurale tradizionale.
5 Opere dell'architettura contemporanea di particolare valore artistico.
6 Studi d'artista.
7 Beni di interesse per la storia della scienza e della tecnica aventi più di cinquanta anni.
8 Vestigia individuate dalla normativa della Prima guerra mondiale.

II vincolo storico-artistico può convenire, soprattutto se riguarda un immobile, perché permette di versare in misura ridotta tutti i principali tributi e consente contratti di locazione libera. Viceversa tutti gli altri vincoli a tutela del valore ambientale di un fabbricato pongono solo limiti al diritto di proprietà senza attribuire alcun vantaggio.
Avere questa consapevolezza da una marcia in più ai professionisti che danno consulenza ai proprietari degli immobili (soprattutto architetti, ingegneri, geometri, commercialisti e notai): siamo in Italia, un Paese in cui, secondo l'Unesco, sono concentrati il 60% dei beni culturali del mondo. Molti sono quindi gli immobili potenzialmente tutelabili: non solo ville o castelli, ma anche case nei centri storici medioevali, palazzi liberty nei capoluoghi, cascine o masserie nelle campagne, vecchie baite in montagna.

Immobili vincolati ai sensi delle leggi statali. Ai fini architettonici i vicoli ai sensi delle leggi statali sono di due tipi: il primo è quello culturale (più in esteso, quello artistico, storico, archeologico, etnoantropologico). Grava su singoli oggetti (nei casi che qui si esaminano, sugli immobili). L'altro è quello paesaggistico e può anche riguardare beni immateriali, come un panorama. Entrambi hanno come norma regolatrice il Codice dei beni culturali (Decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42).

Vincolo culturale. Più conosciuto come" storico-artistico" è sempre imposto dallo Stato e, per lui, dalle Soprintendenze che dipendono dal ministero dei Beni culturali, ed è il principale oggetto di questa pagina. Il proprietario di un immobile con tale vincolo è quasi sempre conscio della sua esistenza, anche se capita che né lui ne i professionisti a cui si rivolge conoscano, o sappiano sfruttare a fondo i vantaggi di legge che ne derivano (prova ne siano le numerose richieste di rimborso per imposte pagate in sovrappiù). Questa regola ha un'eccezione: gli immobili tutelati prima del 1939, quando non esisteva ancora un Catasto fabbricati: i provvedimenti di tutela, che sono tuttora validi, possono essere sconosciuti perfino alle Soprintendenze.

Vincolo paesaggistico-ambientale. È delegato a Regioni, Province e singoli Comuni, e, a volte, ad altri Enti, attraverso responsabilità a cascata che dipendono in parte dalla norma statale e, molto più, dalle decisioni degli organi locali o dai piani paesistici regionali, se approvati.
I vincoli ambientali hanno i contenuti più diversi e possono riguardare parte di un singolo bene di un privato o tutto il territorio di uno o più Comuni limitrofi.
Molto più spesso capita che il proprietario (o il nuovo acquirente) di un immobile con questo vincolo ignori la sua esistenza e quindi la necessità di ottenere assensi particolari in caso di ristrutturazioni. Esso può per esempio riguardare interi quartieri o particolari vie di una grande città, non solo i centri storici più noti. Esempi tipici potrebbero essere a Milano la zona attorno a via Benedetto Marcello (parallela di Corso Buenos Aires), o l'isolato in corso Vercelli tra via Scarpa, via Rasori e piazzale Baracca, oppure diversi viali alberati a Torino contraddistinti da buone presenze architettoniche, o infine, all'interno del Comune di Genova, la strada interprovinciale passo del Turchino-Passo del Faiallo, per un tratto di 250 metri a monte e a valle.

Le banche dati. Va subito detto che un unico elenco dei beni con vincoli culturali e/o ambientali non esiste, e quindi ogni statistica è impossibile. Per gli immobili con vincolo culturale sarà accentrato presso il Sigec (Sistema informativo generale del catalogo). Anche grazie all'apporto tecnico dell'Enea la banca dati Sigec (non ancora Online) comprende oggi ben 2,5 milioni di schede di beni vincolati, tra cui gli immobili sono attualmente 5.423: un dato che fotografa una fetta minima della realtà. Sempre per gli stessi immobili, una banca dati parallela, e in via di unificazione, è predisposta dall'Istituto per il restauro.
Già disponibile via web è invece la banca dati Sitap (Sistema informativo territoriale, ambientale e paesistico), che conta per ora segnalazioni di 6.328 documenti di vincoli ambientali in 19 regioni (manca la Sicilia), che possono riguardare anche territori assai vasti (per esempio la Penisola Sorrentina).
Oggi il metodo più sicuro per informarsi dell'esistenza di vincoli e del loro contenuto resta ancora rivolgersi alle Soprintendenze.



Vantaggi. Imposta di registro sempre al 3%
Gli sconti fiscali Irpef non hanno effetto sull'abitazione principale perché essa è, di fatto detassata. Hanno invece rilievo, anche ai fini Ires, per tutti gli altri immobili, ivi compresi nel computo anche uffici, negozi e altri usi, dal momento che l'articolo 11 della 413/91 non fa distinzioni a questo proposito. Un capitolo interessante riguarda le unità immobiliari locate (si veda l'articolo in basso nella pagina): secondo la giurisprudenza tributaria la base imponibile non dovrebbe essere il canone annuale (per quanto decurtato
del 15% di spese), bensì la rendila catastale ridotta.
Secondo le Entrate, l'agevolazione è limitata alle sole abitazioni. Almeno in questo caso, comunque, il risparmio programmabile cresce a dismisura, dato che il canone annuo di regola supera qualsiasi rendita.

Ici. Anche per gli effetti sull'Ici delle tariffe catastali minime si veda nel dettaglio l'articolo in basso: il fatto che la base imponibile non sia direttamente la rendita, ma il valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita per un certo parametro, rende comunque invariato il risparmio fiscale. C'è da aggiungere che la legge 447/97 ha dato ai Comuni la possibilità di fissare, per gli immobili
vincolati, un'aliquota lei inferiore a quella minima del 4 per mille. Nei pochi Comuni che l'hanno colta, il guadagno fiscale è ancora superiore.

Imposte sull'acquisto. L'imposta di registro è comunque ridotta al 3% (anziché il 7%), a prescindere dal fatto che l'immobile sia o meno una prima casa e senza che abbia rilievo se è classificabile come "di lusso" ai sensi del decreto ministeriale 2 agosto 1969. Ricordiamo infatti che gli immobili di lusso non godono usualmente di Iva o registro ridotti, anche se destinati a prima casa.
Le imposte ipotecarie e catastali restano determinate invece nella misura ordinaria (in misura fissa per le prime case e al 3% del valore denunciato, per gli altri immobili).
Tecnicamente, inoltre, resterebbero impossibili gli accertamenti fiscali se il valore della compravendita denunciato non supera quello catastale. Secondo la giurisprudenza (Commissione tributaria centrale, 16 luglio 1988, n. 4121) il valore catastale andrebbe determinato, in questo caso, moltiplicando la rendita catastale ridotta e aggiornata, per i relativi parametri (110 per la prima casa e 120 per le altre abitazioni), anche se le Entrate hanno negato questa agevolazione (circolare 34/99).
Tuttavia, non è sempre detto che il gioco valga la candela. Infatti, a intralciare l'opera di chi denuncia un valore esageratamente basso, scatta il diritto di prelazione nelle vendite di fabbricati vincolati da parte dello Stato. Cioè l'obbligo, da parte del proprietario e del notaio incaricato, di comunicare al ministero dei Beni culturali l'avvenuta vendita e il prezzo. H ministero, la legione o altro ente pubblico territoriale interessato hanno 60 giorni di tempo per decidere se acquistare lui l'immobile oppure lasciarlo comprare ad altri. Quindi chi denuncia un valore di compravendita bassissimo rischia di essere letteralmente espropriato.

Tasse leggere sulle successioni
Tasse leggere sulle successioni
La prelazione vale anche sulle donazioni, per le quali il valore dell'immobile è determinato d'ufficio dallo stesso soggetto che si avvale di tale diritto, un caso abbastanza evidente di conflitto di interesse. Naturalmente, però, ci si può opporre alla stima, appellandosi a un esperto di nomina congiunta del privato e dell'ente pubblico, oppure al presidente del tribunale, che nominerà un perito. A sua volta la stima del perito può essere impugnata, ma solo per errore o manifesta iniquità.

Successione. Sugli immobili caduti in successione la prelazione non può esercitarsi e pertanto la possibilità di denunciare solo i valori catastali, ai fini del calcolo delle imposte ipotecarie e catastali che gravano comunque sulle eredità immobiliari, tornerebbe a essere conveniente (salvo litigi tra eredi sulla suddivisione).

Locazioni. La legge sugli affitti abitativi (431/98) ha "sganciato" dalle sue regole gli immobili vincolati che per tanto possono non solo essere locati a qualsiasi canone (tranne che si scelga, come è improbabile, quello concordato), ma anche per un qualsiasi periodo di tempo, seguendo le sole regole del Codice civile. A questi notevoli vantaggi va aggiunta la possibilità, già citata, di pagare ridotte imposte al momento della dichiarazione dei redditi.

Opere di ristrutturazione. Dai redditi del contribuente è possibile, al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, applicare una detrazione d'imposta del 19% delle spese sostenute per la protezione, il restauro o anche la semplice manutenzione dell'immobile vincolato (articolo 15 del Tuir).
Per i redditi d'impresa la detrazione si trasforma in deduzione, per l'intera spesa sopportata (articolo 100 del Tuir). Queste agevolazioni sono cumulabili con quella del 36% sulle opere, di recupero (circolare Entrate n. 57/98). Deve essere però certificata dalla Soprintendenza la necessità delle spese, previo accertamento della loro congruità effettuato d'intesa con il competente ufficio del territorio del ministero delle Finanze.
Le leggi statali, ma spesso anche quelle regionali e locali, prevedono inoltre contributi per il restauro. I contributi statali possono essere a fondo perduto (fino al 50% della spesa) ,o in conto interessi (abbattimento fino a sei punti percentuali del tasso dei mutui per la ristrutturazione). Naturalmente l'erogazione prevede l'assenso delle Soprintendenze che riconosceranno la necessità minore o maggiore della spesa. Al vantaggio corrisponde però un onere: gli immobili per i quali il contributo è concesso devono essere resi accessibili al pubblico secondo modalità fissate, caso per caso, da appositi accordi.

A decidere sono le Soprintendenze
II decreto legislativo 42/2004 prevede espressamente che il proprietario o il possessore di un immobile possa richiedere il vincolo storico artistico. A segnalare alla Soprintendenza l’opportunità del vincolo può essere anche un'associazione volta alla tutela e perfino qualsiasi privato cittadino.
La richiesta, per essere presa in seria considerazione, andrà accompagnata da una ricca documentazione (per esempio foto, piantine, studi storici o artistici).
Unici arbitri de] vincolo sono i funzionali delle Soprintentendenza, con notifica motivata in dettaglio in base agli indirizzi dati dal ministero. Il vincolo può riguardare solo l'aspetto esterno o solo quello interno, oppure entrambi. Può perfino valere per un solo elemento (un camino monumentale, un affresco sul soffitto, delle finestre a bifora).
il paradosso sta nel fatto che i vantaggi fiscali garantiti a un immobile interamente o parzialmente vincolato sono esattamente gli stessi.

Procedura del vincolo. Il vincolo è preceduto in genere da una verifica dell'interesse culturale o, più raramente, è imposto direttamente con «dichiarazione di interesse». Entrambi i procedimenti sono notificati al proprietario, al possessore o al detentore a qualsiasi titolo dell'immobile dalla Soprintendenza. Anche la semplice verifica dell'interesse culturale fa scattare le misure di tutela contro opere edilizie non assentite o contro vendite senza concessione del diritto di prelazione agli Enti pubblici.
L'interessato ha 30 giorni di tempo per presentare ricorso amministrativo o osservazioni al ministero dei Beni culturali, sia per motivi di legittimità sia di merito. Il ricorso comporta la sospensione degli effetti della dichiarazione, fatta salva l'impossibilità di interventi edilizi senza autorizzazione della Soprintendenza e la possibilità di verifiche e controlli del ministero.
Il ministero, sentito il competente organo consultivo, decide sul ricorso entro 90 giorni dalla sia presentazione, fatta salva la possibilità di ricorrere al Tar e al Consiglio di Stato.

Obbligatoli i lavori di conservazione
La conservazione dell'immobile vincolato non è però una semplice facoltà: è un obbligo di legge. Tant'è vero che le Sovrintendenze possono importa a proprietario a sue spese, inviando un'apposita relazione tecnica. Quest'ultimo ha 30 giorni per fare osservazioni. La Soprintendenza fissa anche un termine per la presentazione del progetto, che andrà trasmesso a sua cura anche al comune o alla città metropolitana, che possono esprimere parere motivato entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione. In caso di interventi di particolare rilevanza il Ministero può contribuire agli esborsi necessari.
Qualora il proprietario non provveda, il ministero può intervenire direttamente, determinando la somma da porre a carico del proprietario stesso.

La tutela indiretta. H Codice dei beni culturali, riprendendo in ciò tutte le norme precedenti, riafferma la cosiddetta tutela indiretta degli immobili vincolati, che riguarda altri immobili circostanti, che vincolati non sono. Si tratta in sostanza di porre tutti i divieti necessari perché non siano alterati il decoro ambientale, l'integrità, la prospettiva e la luce dei beni protetti. Dì conseguenza i proprietari degli immobili vicini possono avere vincoli di inedificabilità e sopraelevazione, distanze tra le costruzioni maggiori, obbligo di uso di certi materiali piuttosto che altri (per esempio tegole in cotto o intonaci di certi colori), limiti al parcheggio e all'installazione di attività commerciali e via elencando.
In cambio, non hanno nulla: né agevolazioni fiscali, né contributi e tanto meno un indennizzo (un'eccezione d'incostituzionalità in proposito è stata dichiarata infondata dalla Corte costituzionale, 4 luglio 1974, n. 202). Contro l'opportunità del vincolo di tutela indiretta è possibile ricorrere al giudice amministrativo solo per vizi di legittimità relativi all'atto o al suo iter procedurale. Anche il vincolo di tutela indiretta va trascritto.

Percorso a ostacoli per le opere edilizie
Gli svantaggi del vincolo attengono, naturalmente, ai limiti ai lavori che è possibile eseguire, in immobili che spesso sono poco adatti a essere abitati. In certi casi, perfino semplici lavori di manutenzione ordinaria possono essere resi difficili: è il caso di un mutamento del colore interno di un intonaco, o dell'obbligo di ripristinare un'antica tappezzeria. Vi può essere la necessità di utilizzare materiali edili e tecniche di conservazione e restauro particolarmente costosi. Nel caso di interventi sugli affreschi è previsto per legge il ricorso a tecnici garantiti dall'Istituto centrale del restauro.

Procedimento per opere edilizie. Secondo il Testo unico dell'edilizia, referente unico dell'interessato è lo Sportello unico dell'edilizia che dovrebbe acquisire direttamente dalla Soprintendenza atri di assenso, previsti per gli interventi edilizi su immobili con vincolo storico-artistico o ambientale. Non solo, lo Sportello dovrebbe fornire ogni informazione sull'immobile: tuttavia, spesso i professionisti che aiutano il privato hanno un rapporto diretto con le Soprintendenze perché gli Sportelli unici non esistono dappertutto o non sono ancora "attrezzati".
Il Codice dei beni culturali prescrive che la Soprintendenza rilasci l'autorizzazione alle opere entro 120 giorni dalla ricezione della richiesta, salvo sospensione in caso di richiesta di ulteriore documentazione. Un'ulteriore sospensione, di 30 giorni al massimo, è possibile per accertamenti tecnici. Trascorso inutilmente tale termine l'interessato potrà diffidare la Soprintendenza a rispondere entro 30 giorni: in caso contrario l'assenso si riterrà accolto. In caso di interventi soggetti a Dia, la richiesta alla Soprintendenza sarà antecedente alla presentazione della Dia con il relativo progetto e l'atto di assenso verrà allegato a essi. E ministero è competente, al posto delle Soprintendenze, per gli assensi relativi alle demolizioni, anche con successiva ricostruzione.
Sono possibili, nei casi di «assoluta urgenza», interventi provvisori per evitare danni al bene tutelato, purché ne sia data immediata comunicazione alla Soprintendenza. Il Soprintendente, comunque, può ordinarne la sospensione.
Il Soprintendente può anche sospendere gli interventi su beni non vincolati che giudica meritevoli di tutela. L'ordine si intende revocato se entro 30 giorni non è comunicato l'avvio del procedimento di verifica dell'interesse storico-artistico o di dichiarazione di tale interesse.
Contemporaneamente alla richiesta di intervento, il privato proprietario può richiedere i contributi concessi ai sensi degli articoli 35 e 37 del Codice, in genere pari al massimo di metà della spesa sostenuta, tenendo conto di eventuali contributi o agevolazioni fiscali concessi per gli stessi lavori.

I rischi
Le sanzioni per chi viola il vìncolo culturale
Opere senza autorizzazione e inosservanza dell'ordine di sospensione dei lavori
Esecuzione a proprie spese del ripristino. Arresto da sei mesi a un anno e con l'ammenda da 775 a 38.734,50 euro
Uso incompatibile o pregiudizievole
Arresto da sei mesi a un anno e con l'ammenda da 77.5 . a 38.734,50 euro
Inosservanza prescrizioni di tutela Indiretta
Arresto da sei mesi a un anno e con l'ammenda da 775 a 38.734,50 euro
Vendita senza concessione di prelazione
Reclusione fino a un anno e la multa da 1.549,50 a 77.469 euro
Chi non ottempera a un ordine impartito dall’autorità preposta alla tutela dei beni culturali
Se il fatto non costituisce un più grave reato, arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro
Collocazione cartelli pubblicitari


Locazioni & proprietà / Tariffe d'estimo
Gioco al ribasso per le rendite catastali
II risparmio
I vantaggi fiscali per gli immobili con vincolo storico-artistico: immobili centrali di categoria signorile e classe media, con 6 vani catastali di consistenza (circa 100 mq)

Cardine principale delle agevolazioni fiscali sugli immobili con vincolo storico-artistico è una norma inserita nell'articolo 11, comma 2, della legge 413/91. La disposizione prevede che «in ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 3 della legge 1089/39 (...) è determinato mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato».
Per quanto riguardi apparentemente solo le imposte sui redditi, il dettato ha importantissimi effetti anche su tutti quei tributi immobiliari che determinano la loro base imponibile sulla rendita catastale, e più in particolare l'Ici e le imposte sui trasferimenti, cioè registro, Iva, ipotecarie e catastali, applicate alle compravendite, alle donazioni e alle successioni.
Se infatti la base per determinare la tariffa catastale (che andrà poi moltiplicata per la consistenza espressa in vani o metri quadrati) è quella della minore tariffa nella zona censuaria, i risparmi fiscali che si ottengono possono essere altissimi (dal 60 al 100% per l'Ici, meno per altri tributi). Lo sconto è tanto più alto, in percentuale, quanto più l'immobile sarebbe altrimenti classificato come "di pregio", se fosse applicata la sua "tariffa naturale".
È opportuno, per farsene una ragione, fare qualche esempio. A Milano, nella zona censuaria centrale, la tariffa minima catastale di un fabbricato è pari a 77,47 euro a vano catastale, contro i 612,20 euro di una tariffa media per le abitazioni di lusso (categoria. A/1), i 278,88 euro delle abitazioni signorili (categoria A/2) e i 222,08 euro di quelle medie (A/3). Ne consegue che il risparmio di tariffa è, sempre.in media, pari all'87% rispetto al lusso, il 72% rispetto al signorile, e al 65% rispetto alle abitazioni civili. Tale risparmio si ripercuote esattamente neh" lei (e più vistosamente su quella per l'abitazione principale) nonché sulla base imponibile Irpef.
Per le imposte di trasferimento gli sconti fiscali possono essere, almeno sulla carta, ancor più consistenti, ma esistono anche le controindicazioni elencate nel servizio in alto a sinistra.

La giurisprudenza. Una lotta durata anni ha contrapposto il Fisco, in sede di Commissioni tributarie, Tar e Cassazione, in merito all'interpretazione dell'articolo 11 della legge 413/91, su quando è possibile applicare agli immobili vincolati le tariffe catastali ridotte. Oggi è possibile affermare con una certa sicurezza che i contribuenti possessori di immobili vincolati l'hanno spuntata su tutta la linea, tant'è vero che le Finanze hanno finito per riconoscere quasi tutte le loro richieste in circolari e risoluzioni.
Oggetto del contendere è stato il fatto se la rendita ridotta fosse o meno applicabile anche a imposte diverse daU'Irpef-Irpeg (ora Ires) e se fosse possibile ottenere rimborsi per quanto pagato in più, per Irpef, lei e compravendite. Riferendosi solo alle sentenze favorevoli al cittadino in sede di Cassazione, si possono elencare queste: n. 2442 del 18/3/1999; n. 5740 dell' 11/6/1999; n. 7408 del 13/7/1999; n. 10135 del 2/8/2000; n. 12790 del 19/10/2001; n. 13687 e 13694 del 22/7/2004; n. 15531 dell'I 1/8/2004.
L'ultima trincea di battaglia dell'agenzia delle Entrate è stato stabilire se i cittadini avessero diritto di riportare nella dichiarazione dei redditi la rendita ridotta anche in caso di locazione di immobili non abitativi. Con la circolare n. 9 del 14 marzo 2005 le Finanze lo hanno negato. Ma nel frattempo la Cassazione ha dato ancora loro torto, con le sentenze n. 2178 del 3 febbraio 2005, e 10860 del 31 marzo 2005. La commissione Finanze della Camera ha approvato una risoluzione nella seduta del 25 ottobre 2005 che impegna il Governo a recepire le sentenze di Cassazione.



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