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Venezia - Cos funziona la cartolarizzazione: il mattone diventa denaro
M.F.
Gioved, 13 Ottobre 2005 Il Gazzettino (Venezia)





Che cosa si intende dire quando si afferma che il Comune ha "cartolarizzato" alcune sue propriet immobiliari? Questo termine stato usato e abusato parecchio durante gli ultimi due anni, senza per spiegare nel dettaglio e con parole semplici in che cosa consiste.

Se deve vendere un bene immobile per fare cassa, un Ente locale deve farlo attraverso un'asta pubblica la quale si svolge con modalit previste dalla legge ed celere solo nel caso di beni particolarmente appetibili. Recentemente, grazie alla legge 289 del 2002 offerta a questi Enti la possibilit di "cartolarizzare", ovvero ricevere un consistente anticipo sul prezzo che spunter al termine dell'asta cedendo la titolarit dei beni a un soggetto terzo, che si occupa delle operazioni di vendita. Il Comune, allora, si spoglia dei suoi palazzi e li cede a una societ. Questa, grazie alla garanzia degli immobili in suo possesso, emette delle obbligazioni che poi saranno piazzate presso le banche, fondi comuni di investimento o altri investitori istituzionali. Il ricavato di queste obbligazioni sar consegnato al Comune quale anticipo del prezzo di vendita finale, che in genere l'80 per cento del valore di realizzo. Per compiere questa operazione, che un'operazione complessa, in genere ci si serve di consulenti qualificati (in inglese e sui giornali finanziari si diceadvisors)per la vendita degli immobili all'asta, per l'emissione delle obbligazioni e per il loro collocamento. L'intervento di questi intermediari comporta dei costi molto pi elevati rispetto all'asta diretta, ma questi svantaggi sono compensati dalla possibilit per il Comune di ottenere immediatamente una grossa parte del corrispettivo "minimo". Oltre a ci, le procedure d'asta per un ente pubblico sono pi lente di quelle di un privato, essendo sottoposte a vincoli pi stringenti e dunque vi anche il pericolo che gli immobili perdano valore a causa dell'inevitabile degrado cui sottoposto un palazzo non occupato. Alla fine, dunque, tutti ci guadagnano: l'Ente locale perch ha ricevuto subito i soldi che gli servivano per far quadrare il bilancio, i compratori perch in genere fanno un buon affare e i consulenti perch vengono ovviamente compensati per il servizio reso.

Troppo complicato? Vediamo di tornare un po' indietro analizzando questa volta il caso concreto.

Il Comune ha bisogno di molti soldi entro poco tempo e vendere una serie di immobili all'asta sarebbe troppo lungo. Cosa si fa allora? Si ricorre alla cartolarizzazione. La Giunta predispone un elenco di immobili da alienare, costituisce una societ di capitali la cui denominazione sociale Vecart che sar la "scatola" cui saranno conferiti gli immobili da alienare. La propriet trasferita a questa societ (detta societ veicolo), il cui capitale controllato al cento per cento dal Comune. Quindi, una sorta di partita di giro. Questa societ dovr vendere gli immobili all'asta anticipando al Comune una congrua parte della valutazione, compresa tra il 70 e l'80 per cento. Dove trova i soldi per pagare la somma al Comune? Emettendo obbligazioni garantite dagli immobili stessi oggetto dell'operazione, che poi saranno collocate presso investitori istituzionali. E qui entra in gioco il primo advisor, la banca Dexia Crediop, che si occupa della "regia" dell'operazione dall'emissione dei titoli al loro collocamento. Il secondo advisor la Yard di Milano, societ di consulenza immobiliare, che ha il compito di trovare acquirenti per gli immobili e organizzare le aste per la loro cessione.

Nel contratto con questa societ, il Comune si impegna a garantire che gli immobili saranno liberi al momento dell'asta e si impegna anche a "valorizzarli" anche con modifiche alla destinazione d'uso originaria nei casi in cui questa non risultasse appetibile a potenziali compratori.

Con questa operazione, approvata dal Consiglio comunale il 14 luglio 2003 nelle sue linee guida e il 22 dicembre dello stesso anno per una sorta di ratifica, il Comune ha aperto la strada agli Enti locali italiani nel campo delle operazioni finanziarie complesse. L'operazione vera e propria, con l'entrata di 28,5 milioni nel bilancio, avvenuta per quest'anno.






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