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Venezia: Il Comune svende i suoi tesori
Michele Fullin
13 ottobre 2005 Il Gazzettino (Venezia) online


Per acquistare l'ex sede dell'Enel, dove prossimamente trasferirà le sue facoltà umanistiche, l'Università Ca' Foscari ha dovuto sborsare qualcosa come 40 milioni di euro.

L'immobile, che si affaccia sul Rio Novo, ha una superficie di 11mila metri quadrati e, facendo un rozzo calcolo, si capisce che è costato 3.636 euro per metro quadrato.
Banca Intesa vende il suo palazzo in Bacino Orseolo (1.100 metri quadrati) per circa 12 milioni. Quasi undiecimila euro in media per metro quadrato. Poco distante, un piccolo locale dell'ex birreria Pilsen, è stato venduto lo scorso marzo dall'amministrazione comunale per 5 milioni 230mila euro: 18mila al metro quadrato per 290 metri quadrati in tutto.

Questi sono i prezzi stratosferici con cui immobili di prestigio o in posizione strategica o di grandi dimensioni passano di mano a Venezia. Così, appare quantomeno curioso che lo stesso Comune dell'affarone con l'ex Pilsen abbia ceduto a prezzo vile la proprietà di 13 immobili per complessivi 19mila metri quadrati. L'incasso rimediato la scorsa primavera con la cosiddetta "cartolarizzazione" è stato di 25milioni 500 mila euro con l'aspettativa di arrivare almeno a 36 una volta che gli immobili saranno venduti all'asta. Il che, eseguita la solita divisione, significa in media una stima di circa 1.900 euro per metro quadrato con 1.350 di incasso effettivo fino a questo momento. A questi prezzi, la coda per aggiudicarsi un pezzetto di Venezia arriverebbe da Ca' Farsetti alla Luna. A godere di tanta generosità potrebbero tuttavia essere un pugno di banche, società "real estate" o compagnie di assicurazioni, le uniche in grado di tirare fuori tanti soldi in un colpo solo.

Questa è ovviamente l'ipotesi pessimistica, che si verificherebbe nel caso in cui l'amministrazione comunale decidesse di vendere in blocco e non per singolo cespite, come sarebbe invece più conveniente, seppure di più lunga e difficile attuazione. Il pericolo, tuttavia, è tutt'altro che remoto perché occasioni come questa sono irripetibili ed è logico supporre che decine di società in grado di pagare tutto e subito stiano cercando di premere per spuntare una decisione favorevole a tutti. Per il Comune, che venderebbe l'intero blocco di beni, compresi quelli meno appetibili, e non ci penserebbe più. Per il fortunato acquirente, che acquisterebbe una fetta di Venezia non indifferente praticamente al valore catastale. Un valore, come sappiamo, del tutto avulso dalla realtà nonostante alcuni tra gli immobili in questione abbiano bisogno di un restauro importante.

Vendendo gli stessi immobili e pagando commissioni anche salate ad un intermediatore immobiliare ma senza ricorrere alla cartolarizzazione, il Comune avrebbe potuto incassare probabilmente somme molto più grandi. Un esempio: al valore improbabile di tremila euro per metro quadro, l'intero blocco sarebbe valutato circa 57milioni di euro. Quasi il doppio di quanto è stato stimato da esperti incaricati dal Comune. Stima, è bene ricordarlo, accettata dalla Giunta e dal Consiglio comunale nel 2003 e formalizzata da contratti. Questo significherebbe che se l'amministrazione volesse fare marcia indietro non potrebbe farlo e se, per assurdo, intendesse rientrare in possesso di un palazzo "cartolarizzato" dovrebbe partecipare all'asta assieme a tutti gli altri soggetti interessati e magari sborsare una montagna di soldi.

Perché allora ricorrere a questo espediente? L'esigenza è sempre la stessa: fare cassa con ciò che si ha per far quadrare i conti e nel minor tempo possibile. Un po' come si faceva una volta quando si portavano al banco dei pegni i gioielli di famiglia. Questa decisione è stata uno degli ultimi atti compiuti dalla giunta di Paolo Costa. Sulla cartolarizzazione l'ex assessore al Patrimonio, Giorgio Orsoni, aveva puntato tutto compreso il suo referato pur di portarla a termine. E così è stato. Venezia ha battuto sul filo di lana altre importanti città italiane "cartolarizzando" per prima un blocco consistente di immobili pubblici. Ma a quale prezzo? Un prezzo irrisorio, se l'asta fosse effettuata sull'intero lotto e se l'aggiudicazione avvenisse al prezzo di stima. Se invece l'asta andasse deserta e il ricavo dovesse risultare inferiore alla pur prudenziale stima, sarebbe il Comune a pagare la differenza tra l'importo anticipato dalla cartolarizzazione e quello effettivamente realizzato. Anche questa è una possibilità, seppure sia remotissima, anche perché le società incaricate della vendita hanno tutto l'interesse che il prezzo di vendita sia il più elevato possibile.

Ecco allora che riveste fondamentale importanza la modalità di vendita all'asta, di cui l'amministrazione comunale dovrà dare comunicazione entro un mese o due alle società che poi alieneranno gli immobili. La delibera originaria (tuttora valida) prevede la vendita attraverso asta per ogni singolo immobile, per cui se non ci saranno modifiche le aste potrebbero cominciare entro la fine di quest'anno e dureranno fino al 2009 con il rischio di vendere con fatica qualche cespite o di non venderlo affatto. Se invece si propendesse per l'alienazione in blocco i tempi di realizzo potrebbero essere molto più ridotti, ma ci sarebbe sicuramente un forte sconto sul valore effettivo del patrimonio ceduto.

L'amministrazione comunale dovrà dunque soppesare entrambe le opzioni, pensando anche all'eventuale danno erariale che potrebbe derivarne. In caso di un incasso particolarmente "leggero", la Corte dei Conti potrebbe pensare di dare un'occhiatina alle delibere sulla cartolarizzazione e, se fosse effettivamente riscontrato un danno, il conto da pagare sarebbe molto caro.



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