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CARTOLARIZZAZIONI: Una difficile eredità di 7 miliardi
ISABELLA BUFACCHI
SOLE 24 ORE del 4/10/2005


Le una tantum immobiliari, le dismissioni di proprietà dello Stato realizzate tramite vendite dirette, cartolarizzazioni, fondi immobiliari o cessioni con riaffitto, sono divenute un abito per tutte le stagioni sulla passerella della finanza pubblica.
Le "one off" immobiliari tra il 2001 e il 2005 per oltre 20 miliardi di euro (di cui 7 miliardi del 2005 a tutt'oggi irrealizzati) sono servite a ridurre il deficit dell'amministrazione centrale e, sia pur in dimensioni trascurabili, a finanziare gli investimenti delle amministrazioni locali come concesso dal Patto di Stabilità interno.
Dall'anno prossimo, stando alla Finanziaria 2006, le una tantum immobiliari saranno utilizzate per tutt'altro scopo, ovvero, il finanziamento di investimenti straordinari (dai 3 ai 6 miliardi di euro). Gli ultimi due Dpef, però, non hanno escluso la possibilità di far rientrare la vendita di immobili pubblici per svariati miliardi di euro l'anno nelle operazioni mirate all'abbattimento dello stock del debito.
Quale che sia la tecnica più o meno sofisticata adottata per effettuare le vendite di immobili (securitization, fondi, sale&rent back, anticipazioni) e quale che sia la finalità delle cessioni — deficit, debito o investimenti — non vi è dubbio che le dismissioni immobiliari sono entrate a pieno titolo nella gestione dei conti pubblici in un periodo di crescita economica scarsa o nulla.
Il Tesoro fino all'anno scorso ha potuto attingere al bacino degli immobili più facili da dismettere: le unità residenziali vendibili agli inquilini degli enti previdenziali. Questa risorsa è stata pressoché prosciugata dalle cartolarizzazioni Scipl e Scip2. La terza securitization è in stallo.
L'operazione Scip3, per un valore attorno a 1 miliardo di euro concentrata su 4.500 proprietà residenziali non strumentali "sine titulo" del ministero della Difesa, è in cantiere da anni e ha stentato fino ad oggi a decollare a causa delle resistenze di alcuni settori della Difesa: il lancio dovrebbe concretizzarsi entro la fine di quest'anno, come annunciato - più volte - da fonti autorevoli del ministero dell'Economia.
Non è ancora chiaro fino a che punto il Tesoro intenda proseguire anche il prossimo anno su questa stessa strada: cartolarizzazione di proprietà immobiliari facilmente cedibili ovvero alloggi residenziali venduti agli inquilini. Una quarta Scip potrebbe riguardare le ex-Iacp, le case popolari: un cavallo di battaglia del sottosegretario al Tesoro Maria Teresa Armosi-no. Secondo le stime degli addetti ai lavori, si possono vendere fino a un milione di questi alloggi. Il valore di mercato queste ex-case popolari orbita attorno ai 72 miliardi di euro, secondo le stime riviste da Federcasa. L'incasso delle dismissioni ex-Iacp, secondo l'Armosino (si veda Il Sole 24 Ore del 29 maggio), dovrebbe però essere utilizzato per la costruzione di nuove case popolari per chi ne ha più bisogno come le giovani coppie.
Un'altra operazione realizzata dal Tesoro sul fronte immobiliare, e che ha ottenuto un gradimento elevatissimo tra gli investitori istituzionali italiani e internazionali, è il decollo del ' primo Fondo immobiliare pubblico (Fip): una vendita di uffici a uso governativo con contemporaneo riaffitto che assicura alle quote del fondo un rendimento certo. Se il Tesoro dovesse replicare questa formula entro la fine di quest'anno oppure nel 2006, di sicuro le porte del mercato si spalancherebbero perché questo strumento d'investimento è considerato a basso rischio ma con un rendimento appetibile. Corre voce che il sale-and-rent-back potrebbe riguardare un pacchetto di uffici dell'Agenzia delle Entrate messi in vendita entro la fine di quest'anno. E che questa volta anche l'investitore privato potrebbe acquistare le quote del fondo. Ma le operazioni immobiliari 2005, per un totale di 7 miliardi di euro, sono in fase embrionale.
Di certo, entro la fine dell'anno vedrà la luce PatrimonioUno, il primo fondo immobiliare della società Patrimonio dello Stato spa. Anche la gestazione di questo fondo è stata lunga e sofferta: l'arrivo di Giulio Tremonti alla guida del dicastero di Via XX Settembre potrebbe velocizzare la nascita di questo primo fondo. Forse il primo di una serie.
Per completare l'opera delle dismissioni immobiliari 2005 è attesa anche una schiarita sul fronte Anas: la cessione di 4.500 chilometri di reti stradali statali dovrebbe contribuire a ridurre il deficit 2005 fino a 3 miliardi di euro. Nonostante le difficoltà incontrate finora dall'operazione-Anas, altre infrastrutture - le concessioni per le spiagge e i porti turistici - potrebbero contribuire l'anno prossimo a rastrellare i 3 o 6 miliardi di euro di "dismissioni immobiliari straordinarie" dedicate al finanziamento di investimenti altrettanto straordinari.



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