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Vendita patrimonio immobiliare pubblico. Ma i conti tornano?
Gian Antonio Stella
Corriere della Sera 24/4/2019

«Tesoro: immobili; no “svendopoli”, cambio d’uso per valorizzare». Quanti insistono sull’idea, peraltro vecchiotta, di fare cassa vendendo parte del patrimonio immobiliare pubblico farebbero bene a rileggere quell’Ansa del 2001 e confrontare i sogni, gli impegni e le aspettative di allora con quanto è accaduto davvero. Un esempio? La «caserma Miale» di Foggia. Un auto-bidone economicamente catastrofico. Sono andate avanti per anni, le polemiche, le risse, le inchieste della magistratura su vari esempi sballati di quell’operazione di «valorizzazione» di beni immobili che il governo di Silvio Berlusconi e il ministro Giulio Tremonti avevano battezzato Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici. Sigla assai infelice: Scip. Destinata a diventare tra l’altro il titolo di un libro di Mario Milone: «Scippopoli». E ad essere chiusa come un carrozzone nel 2009 dal successivo esecutivo berlusconiano, dopo la parentesi prodiana, tra commenti salaci. Come quello di ItaliaOggi: «Cala il sipario sull’esperimento Scip. Muore la società che doveva far cassa cedendo immobili pubblici». Incipit: «Era un fulgido esempio di finanza creativa. Una di quelle soluzioni esoteriche escogitate per permettere allo Stato di fare cassa cedendo immobili pubblici».

Per capirci: «La prima conseguenza è che tutti i circa 13 mila immobili invenduti, soprattutto in conseguenza del progetto Scip 2, torneranno nella pancia delle amministrazioni da cui provenivano, fondamentalmente gli enti previdenziali (Enpals, Inail, Inps, Inpdap, Ipost e Ipsema) i quali, in sostanza, saranno chiamati a versare i circa 1,7 miliardi», insisteva il quotidiano economico, «che serviranno a rientrare in possesso degli immobili e a rimborsare i possessori dei bond emessi nel corso del tempo dalla società».

Una storia «nebulosa» in cui a un certo punto «erano spuntate allo stesso indirizzo della società (via Eleonora Duse 53 a Roma) una quarantina di società immobiliari e finanziarie, tutte rigorosamente controllate da altrettante fondazioni olandesi. Un florilegio di srl, dai nomi a dir poco pittoreschi tutte contraddistinte da un medesimo oggetto sociale».

La «caserma Miale» di Foggia lo trovò, un acquirente. Ovvio. Costruita nel 1870 a due passi da quello che sarebbe diventato il pieno centro, enorme al punto di essere l’edificio più grande della città, si sviluppa su 16mila metri quadri coperti più un cortile interno di altri 6500 per un totale (gli spazi interni si calcolano al 25%) di 17.625 metri quadri. Valore? Altissimo.

Altissimo per tutti, si capisce, tranne che per chi mise i soldi e comprò davvero, nel 2005, il complesso militare. Cioè il Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso «Patrimonio Uno» gestito da Bnp-Paribas Rei Sgr. Prezzo concordato con il demanio: 11 milioni di euro. Per capirci: 624 euro al metro quadro. Pochi perfino con i nuvoloni di oggi. Ma un vero e proprio affarone allora, mentre i prezzi del mercato immobiliare crescevano (+ 32,6 dal 2000 al 2007 quello residenziale, secondo il Sole 24 ore ) e assai prima del crollo del 2007-2008.

Affarone reso tanto più spettacolare dalla scelta parallela del Viminale di non sgomberare affatto la caserma appena venduta dal governo dove avevano sede la Scuola Allievi Agenti di Polizia di Stato, la mensa e altri uffici occupati dal ministero degli interni ma, al contrario, di prendere in affitto gli spazi fino ad allora di proprietà del demanio. Direte: visto il prezzo della vendita, avranno fissato un canone non esoso. Tanto più che l’edificio polifunzionale di tre piani fuori terra ed uno interrato per accogliere la scuola era semi-nuovo perché costruito con «ampia palestra, sala attrezzi, aula magna da 150 posti e relativi servizi, oltre centrale termica» nel 1987. Poco più di tre lustri prima della cessione. Macché canone basso! Un milione e 160mila euro l’anno. Con l’affitto lungo. In scadenza nel lontano 2023. E un incasso teorico, in diciott’anni d’affitto, di oltre 20 milioni. Praticamente il doppio del prezzo d’acquisto. Un harahiri. Che il dimezzamento successivo del canone a 540.000 euro l’anno, la cifra pagata oggi, non rende meno pesante per le casse dello Stato. Quello «sconto», infatti, è dipeso solo dalla retromarcia del Viminale che a un certo punto ha deciso di spostare altrove la scuola di polizia. Fatto è che oggi, 13 anni dopo l’«affare», lo Stato paga appunto 45.000 euro al mese per la mensa della Questura, una foresteria di poche stanze, un po’ di spazi vari e le esercitazioni del poligono di tiro. Mah…

Qualche anno fa, nel 2011, pareva che la via d’uscita potesse essere il trasferimento nell’ex caserma, dedicata a «Miale da Troia» (cioè Ettore de’ Pazzis, uno dei tredici cavalieri italiani che nel 1503 parteciparono alla Disfida di Barletta contro tredici francesi), dell’Università di Foggia. C’era un progetto, presentato dall’allora rettore Giuliano Volpe, per portare nel complesso militare, tutelato dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici, «la nuova sede del Rettorato, della Direzione Generale e degli uffici dell’Amministrazione Centrale, con Aula Magna e sala polifunzionale per attività convegnistica, eventi culturali, proiezioni cinematografiche e rappresentazioni teatrali e concertistiche» più «la sede del Dipartimento Interateneo in Ingegneria» più la biblioteca e altro ancora… Prezzo ipotizzato perché l’Università dello Stato ricomprasse ciò che lo Stato aveva venduto: 14.087.179,78 euro. Più Iva. Una botta di soldi in più rispetto a quelli pagati da Paribas sei anni prima. A dispetto del crollo, dall’inizio della grande crisi, dei prezzi immobiliari. Lo Stato (sempre con la destra forzista e leghista al governo) attraverso il Cipe disse sì, stanziando «per l’acquisto, la ristrutturazione e la riqualificazione funzionale» della «Miale» 25 milioni. Era il 30 settembre 2011. Mancava un mese all’impennata devastante dello spread che avrebbe presto prodotto la caduta del governo e l’austerity di Mario Monti.

Tutto a monte, ovvio. Difficoltà sui soldi, sugli aiuti della regione Puglia, sui percorsi burocratici… Finché il nuovo Cda e il nuovo rettore Maurizio Ricci, il 25 marzo deliberarono che «non essendoci stata una formale assegnazione delle somme relative all’intervento in questione…» quel progetto non era possibile ed era meglio lasciar perdere, «destinando i 25.000.000 di euro stanziati, ad altri interventi edilizi alternativi».

L’ultima voce adesso, dopo anni di silenzi, è che il complesso potrebbe essere preso in affitto dall’Asl di Foggia che vorrebbe trasferirci gli uffici amministrativi e altre funzioni, per il tempo necessario a ristrutturare gli spazi che occupa oggi. Vero? Falso? Boh… Certo è che mai come oggi, un mese dopo l’annuncio del direttore dell’Agenzia del Demanio Riccardo Caprino, che ha parlato di un «piano vendite» di 1500 beni dei quali 400 di valore assoluto, vale la pena di rileggere quanto disse il 25 giugno 2009 l’allora procuratore generale della Corte dei Conti Furio Pasqualucci. Il quale ricordò che una nuova «alienazione deve essere attentamente dosata nel tempo e studiata in modo da conseguire risultati migliori di quelli derivanti dalle recenti cartolarizzazioni, che a fronte di un portafoglio di 129 miliardi, ha fruttato ricavi per 57,8 miliardi, con un rapporto ricavi/cessioni pari al 44,7%». Uffa, dirà qualcuno, le solite prediche…



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