Il palazzo di via S. Croce in Gerusalemme a Roma è stato stimato 1.700 euro al mq
Secondo la federazione degli immobiliaristi dovrebbe valerne circa 3mila

È sufficiente prendere le più recenti stime di mercato, per scoprire che ciò che il Tesoro aveva battezzato come «valorizzazione degli immobili», con il trasferimento al Fip - il fondo immobili pubblici creato a dicembre dal ministero - di 396 proprietà dello Stato e degli istituti di previdenza, rischia di essere la più grande svendita immobiliare mai consapevolmente perpetrata nel nostro paese. Non sono solo la legalità - che il Tar è chiamato in questi giorni a giudicare - e la funzionalità dell’operazione ad essere in dubbio: la sua stessa opportunità economica è messa in seria crisi dai numeri. I 1700 euro al metro quadrato di valutazione media di vendita, infatti, sono una cifra irrisoria rispetto al vero valore di mercato riscontrabile. Valga l’esempio della sede centrale dell’Inpdap a Roma, sita in un palazzo di sei piani, per una superficie complessiva di circa 4mila metri quadrati. Ebbene, stando ai 1700 euro al metro quadrato fissati dal Governo, quel palazzo avrebbe un prezzo di vendita pari a 6milioni e 800mila euro. Una cifra certamente incredibile, e sicuramente i vertici del ministero del Tesoro devono avere pensato ad una ghiotta boccata d’ossigeno per il governo, impegnato a «creare» ogni giorno un sistema per sbarcare il lunario. Impressionante sarebbe poi il totale dei 396 edifici affidati alle cure del Fip: 3,3 miliardi di euro. Eppure la cifra risulta assolutamente modesta se confrontata con ciò che è disponibile a tutti: i dati di mercato. E i dati di mercato - stima del secondo semestre del 2004 sulla base del prezzo medio fornito dai dati Fiaip, la federazione degli immobiliaristi professionisti - dicono che la sede centrale dell’Inpdap dovrebbe essere messa in vendita ad un costo al metro quadrato di circa 3000 euro, che moltiplicati per la superficie fanno un importo di 12 milioni di euro. In un solo colpo, cioè, lo Stato perderebbe 5milioni e più di possibili introiti, sul valore di un singolo immobile. Certo non si tratta di una statistica rigorosa, al pari di quella confermata dagli «advisor dell’operazione » di cui il Tesoro fa mostra, ciononostante la tentazione è forte, ed è facile per chiunque cimentarsi ad allargare la proporzione, prendendo ogni singolo immobile trasferito al Fip e facendo la comparazione con il realtivo prezzo di mercato. Così facendo, sicuramente si riscontreranno casi di sopravvalutazione, ma in linea generale - come ha sottolineato Guido Abbadessa, presidente del consiglio di vigilanza Inpdap (Civ) - «gli immobili di proprietà dello Stato e degli istituti di previdenza hanno un valore molto alto, data l’ubicazione frequente in zone di prestigio». È possibile, cioè, che esistano casi in cui tra la stima del ministero e il prezzo di mercato si verifica una discrepanza ancora maggiore. «Senza considerare - ha proseguito il presidente del Civ - che l’utilizzo fatto dagli enti stessi costituisce titolo di ulteriore valutazione dell’immobile. Un eventuale nuovo proprietario infatti, si ritroverebbe in mano edifici assolutamente a norma di legge, in conseguenza dell’obbligo di manutenzione degli impianti di cui gli attuali proprietari sono responsabili». Portando il ragionamento alla sua estrema speculazione è possibile persino quantificare quello che Abbadessa ha convenuto essere un «abominio di proporzioni incalcolabili», ipotizzando scenari di diversa gravità, a seconda di quanto il calcolo di 1700 euro al metro quadrato risulti sottostimato. Si va così da una perdita complessiva di 1 miliardo di euro, nel caso il valore si medio si attestasse sul minimo di 2250 euro al metro stimati dalla Fiaip per la zona della sede Inpdap - fino al poco auspicabile scenario in cui i 3000 euro al metro quadrato riscontrati risultassero generalizzabili all’intero patrimonio dismesso. In questo caso, l’importo complessivo dovrebbe aggirarsi sui 5,8miliardi di euro. Auguriamoci comunque che il Tar accetti i ricorsi.